土地估价师－－土地估价实务模拟题(一)

概要：公司是土地租贫关系,由股份公司向企业支付租金;②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有国家股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司. (2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊: A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,不能获得土地使用权,,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本. 4、答题要点 (1) 办理的手续: ① 股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部分办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续. (2) 评估方法选择、估价思路及程序”: 可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法. 估价思路(略). 市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较

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第四题：
1、答题要点
(1) 简单算术平
(2) 加权平均法.
(3) 直接取市场比较法的评估结果.
(4) 以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正.
2、答题要点
(1) 收集的资料包括:
① 国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地的过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率.
(2) 基本步骤:
① 求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿征地税费等);②确定土地开发费;③计算利息;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值收益;⑥计算有限年期土地使用权价格.
3、答题要点
(1) 不同点:
① A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业于股份公司是土地租贫关系,由股份公司向企业支付租金;②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有国家股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司.
       (2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:
A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,不能获得土地使用权,,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本.
4、答题要点
(1) 办理的手续:
① 股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部分办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续.
(2) 评估方法选择、估价思路及程序”:
可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法.
估价思路(略).
市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价.
收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格.
基准地价系数修正法估的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价.
剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格.
路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格. 。www.88jianzhu.com>
第五题：
土地估价技术报告存在的主要错误及其致错原因如下:
第一部分  总述
1 . 估价依据中, <中华人民共和国房地产管理法>,应为<中华人民共和国城市房地产管理法>.
2 . 国家土地管理局关于印发<土地估价规范格式(1996)>的通知(1995国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式,不应作为估价依据.
3 . 估价依据缺乏土地估价技术规程.
4 . 地价定义不清楚,未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容.
5 . 使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当土地管理部门核发的<国有土地使用证>为准.
6 . “土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法.”土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案及以估价机构存档用.
7 . 缺少土地估价师签字栏.
第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析
8 . 估价对象描述中, 待估宗地的容积率为0.81.
第三部分   土地估价
9 . 成本逼近法的计算公式有误.
10. 成本逼近法中,税费不应包括新增建设用地有偿使用费.
11. 成本逼近法中投资利息计算错误,土地开发费的计息期应为半年,正确的计算公式应为: 投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%.
12. 投资利润计算错误,计算投资利润时,投资利息不应计算利润.
13. 计算增值收益时,应以成本价格乘以一定的增值收益率,成本价格应包括投资利息.
14. 增值收益率有打印错误. 来源：www.88jianzhu.com
15. 成本逼近法计算待估宗地的价格有误,计算结果是无限年期的结果,应进行土地使用年期修正,修正为xx年期的价格.
.16. 基准地价系数修正法中,未明确基准地价的内涵,包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等.
17. 基准地价系数修正法中,待估宗地的容积率应为0.81,容积率修正系数为1.0.
18. 基准地价系数修正法中, 待估宗地为国有划拨土地,根据估价目的,土地使用年限可设定为最高出让年限xx年,与基准地价年限相同,不必进行年期修正.
19. 基准地价系数修正法中,期日修正系数有误,未明确19xx年12月31日至20xx年12月31日之间的地价变化情况.
20 . 基准地价系数修正法计算结果有误.
21. 地价的确定中,未说明结果确定方法的依据.
22. 地价确定中,两种方法的权综合不等于1.0.
23. 估价结果中,总地价没有大写.
24. 缺少土地估价结果一览表.
第四部分  附件
25. 缺少估价宗地的国有土地使用证复印件.
26. 缺少估价对象的照片资料. 。

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