土地估价师－－土地估价实务模拟题(一)

概要：格 1.0 117.3 96.6 125 100 100 A： 500 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =？（元/m2） 0.6 102.0 96.6 100 101 102 1.0 117.3 96.6 125 100 100 B： 600 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =？（元/m2） 0.6 104.1 99.1 129 102 99 1.0 117.3 96.6 125 100 100 C： 950 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =？（元/m2） 0.8 108.3 99.1 137 101 101 1.0 117.3 96.6 125 1

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（3）编制容积率修正系数表
容积率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0
修正指数 100 120 125 129 137 145
（4）交易形式修正系数，题目已给定
（5）计算土地使用权年期修正指数
  xx年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）70]=99.1
  xx年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]=96.6
  xx年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）40]=93.3
（6）确定区域因素和个别因素条件指数
项目 A B C D E
区域因素条件指数 101 102 101 100 101
个别因素条件指数 102 99 101 98 100
（7）计算各交易案例地价修正后的价格来源：www.88jianzhu.com
交易案  交易形  交易期   年期   容积率 区域因  个别因  比准
例价格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 价格
       1.0     117.3     96.6    125    100     100
A： 500 × —— × ——  × ——× ——× —— × —— =？（元/m2）
       0.6     102.0     96.6    100    101     102
       1.0     117.3     96.6    125    100     100
B： 600 × —— × ——  × ——× ——× —— × —— =？（元/m2）
       0.6     104.1     99.1    129    102      99
       1.0     117.3     96.6    125    100     100
C： 950 × —— × ——  × ——× ——× —— × —— =？（元/m2）
       0.8     108.3     99.1    137    101     101
       1.0     117.3     96.6    125    100     100
D：1020 × —— × ——  × ——× ——× —— × —— =？（元/m2）
       0.8     110.5     93.3    120    100      98
       1.0     117.3     96.6    125    100     100
E：1300 × —— × ——  × ——× ——× —— × —— =？（元/m2）
       1.0     113.8     99.1    145    101     100
    （8）确定宗地F在20xx年5月xx年期的单位地价
    采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：
（A+B+C+D+E）/5=（元/m2）
第三题：
1、解题思路
先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。
2、计算公式
计算房地产总价的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]
计算房屋现值的公式：房屋现值=重置价格-折旧总额
3、计算步骤
（1）房地年总收益
商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元)
写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(万元)
房地年总收益=520.125+613.200=1133.325(万元)
（2）房地出租年总费用
年总管理费=1133.325×5%=56.667（万元）
年总维修费=3000×（4000+7500）×8%=276.000（万元）
年总税费=30×（4000+7500）=34.500（万元）
年保险费=3000×（4000+7500）×0.002=6.900（万元）
年折旧费=[3000×（4000+7500）]/48=71.875（万元）
年总费用=445.942（万元） 。www.88jianzhu.com>
（3）房地年纯收益
1133.325-445.942=687.383（万元）
（4）目前房地产总价值
总价值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500（万元）
（5）大厦房产现值
重置价格=3000×（4000+7500）=3450（万元）
房产现值=3450-71.875×3=3234.375（万元）
（6）目前地价
总地价=房地产总价-房产现值=4245.175（万元）
单位地价=4245.175/2875×10000=14765.83（元/平方米）

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