土地估价师－－土地估价实务模拟题(一)

概要：50+6．32+13．7+36．5 =164．6（元/平方米） （二） 基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个性因素、期日、土地使用权年期、土地开发程序等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基闪地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 A1———区域条件修正系数 A2——容积率修正系数 A3——土地使用权年期修正系数 A4——基础设施开发程度修正系数 A5——期日修正系数 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1． 确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。 2． 确定区域条件修正系数（A1） 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。 3． 确定容积率修正系数（A2） 待估宗地面积为2200

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投资利息=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×5．85%
        =（58．1+50）×1×5．85%
        =6．32（元/平方米）
4． 投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息）×开发周期×12%
        =（58．1+50+6．32）×1×12%
        =13．7（元/平方米）
5． 计算土地增值收益（土地所有权收益）
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=（征收费及有关税费+土地开发费+投资利润）×10%
=（58．1+50+13．7）×30%
=36．5（元/平方米）
6． 计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=58．1+50+6．32+13．7+36．5
                        =164．6（元/平方米）
（二） 基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个性因素、期日、土地使用权年期、土地开发程序等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基闪地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
A1———区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：
1． 确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2． 确定区域条件修正系数（A1）
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。
3． 确定容积率修正系数（A2）
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790．59平方米，容积率为1．2，根据容积率修正系数表（表3-1），待估宗地容积率修正系数为1．16。 。www.88jianzhu.com>
表3-1  容积率修正系数表
容积率 ＜1．0 2 3 4 5 6
容积率修正系数 1．0 1．8 2．4 3．2 3．5 4
4． 确定土地使用权年限修正系数（A3）
待估宗是W企业于19xx年5月1日出让方式获得，设定土地使用年限为xx年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35．xx年。根据土地使用年限修正公式：
A3= [1-1/（1+8%）35.67]/[1-1/（1+8%）40]
  =0．948017/0．995426
  =0．95237
5．确定基础设施开发程度修正系数（A4）
根据此次评估设定待估宗的的开发程度，参照《B县定及与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是19xx年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县19xx年5月至19xx年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1．05。
7． 确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
        =150×1．0553×1．16×0．95237×1．17×1．05
        =185．2（元/平方米）
三、地价的确定
1． 地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：
成本逼近法：164．6元/平方米
基准地价系数修正法：185．2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格=185．2×0．7+164．6×0．2
=162．6（元/平方米）
2． 估价结果
待估宗地土地面积：2200．8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35．785万元
第四部分   附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5． 土地估价师证书复印件
 
参考答案：
第一题：
1、计算方法
根据题意，适宜采用剩余法估价
2、测算公式
地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润
3、计算步骤
（1）不动产总价=4000×2000×4=3200（万元）
（2）建筑费及专业费=2000×2000×4=1600（万元）
（3）总利息=地价×[（1+8%）2-1]+16000000×40%×[（1+8%）1.5-1] +16000000×60%×[（1+8%）0.5-1]=R（元）（结果含有地价未知数）
（4）销售税费=32000000×6%=192（万元）
（5）开发商利润=32000000×15%=480（万元）
（6）地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=P（元）
（7）开发商目前所能投标的最高地价=P/（1+2%）=P’（元）（2%为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除） 。www.88jianzhu.com>
第二题：
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
（1）选择计算方法：适用市场比较法
（2）编制该城市地价指数表
日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
地价指数 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

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