2016年房地产估价师《案例分析》练习题三
概要：层1542.6910021545775第一层（含夹层）1353.2325423439911第二至第十二层14646.58214331387621合计175425036373307（二）房地产评估结果估价对象在估价时点20xx年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。（1）房地产估价报告中缺目录。（2）房地产估价报告中缺致委托方函。（3）房地产估价报告中缺估价师声明。（4）估价报告未在估价机构存档。（5）估价结果缺单价。（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。（7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。（8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。（11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。（12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（
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七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定来源：www.88jianzhu.com
（1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
（2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
（3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具体如下表：
表7估价对象价值的确定表
| 楼层 | 建筑面积（㎡） | 房地产单（元） | 总价（元） |
| 地下一层 | 1542.69 | 1002 | 1545775 |
| 第一层（含夹层） | 1353.23 | 2542 | 3439911 |
| 第二至第十二层 | 14646.58 | 2143 | 31387621 |
| 合计 | 1754250 | 36373307 |
（二）房地产评估结果
估价对象在估价时点20xx年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。
（1）房地产估价报告中缺目录。
（2）房地产估价报告中缺致委托方函。
（3）房地产估价报告中缺估价师声明。
（4）估价报告未在估价机构存档。
（5）估价结果缺单价。
（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
（7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
（8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。
（11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
（12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。来源：
（13）在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是19xx年，而不是19xx年。
（14）在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01％的由来。
（15）在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
（16）缺附件。收入计算应为190086万元×（1-10％-5％）=161573元（两率不是连乘是连加）。