2016年房地产估价师《案例分析》练习题三
概要：有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价
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项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估
委托方：××人民法院
估价方：××房地产评估有限公司
估价人员：××× ×××
估价作业日期：×××
估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
（一）本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
（二）本次估价基于以下概念：
所称估价，是指专业估价人员。根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。
所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。
公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
二、估价限制条件
（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。
（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
（八）特殊说明事项：
（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自19xx年4月5日至20xx年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的××市国土资源与房产管理局于20xx年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。
（2）估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途——工业用途评估。并充分考虑造价、租金等对价值的影响。
（3）如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元/㎡（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/㎡），二层价值在3800～4000元/㎡（含应向政府补交的土地出让金接楼面价约1680元/㎡）。该数据仅供委托方参考。
（4）根据委托方提供的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了xx年的租赁合同，租赁期限自20xx年12月1日至20xx年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店，办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。
（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。
（十）本估价报告书一式五份全部交于委托方。
估价结果报告
一、委托方 委托估价人：××区人民法院
二、估价方（略）
三、估价对象 （一）估价对象调查情况见表1
表1估价对象调查情况表
| 权属人 | ××××厂 | ||||
| 房地坐落 | ××区××路66号综合楼 | ||||
| 土地使用权类型 | 划拨 | 房基所有权性质 | 国有房产 | ||
| 产权来源 | 19xx年建造 | 产权比例 | 100% | ||
| 土地用途 | 工业用地 | 房屋用途 | 工业 | ||
| 国籍号 | ××× | 地籍号 | ××× | ||
| 土地使用设定出让期限自19xx年4月5日至20xx年4月4日止 | |||||
| 土地状况 | 宗地总面积 | 4596.32㎡ | |||
| 宗地四至 | 东至 | （略） | |||
| 西至 | （略） | ||||
| 南至 | （略） | ||||
| 北至 | （略） | ||||
| 房屋状况 | 建筑结构 | 钢混 | |||
| 建筑面积 | 17542.50㎡ | ||||
| 楼层/层次 | 共12层/地下一层、第一至十二层 | ||||
| 建成年份 | 1992 | ||||
| 楼层 | 建筑面积（㎡） | 产权证号 | |||
| 地下一层 | 1542.69 | ×地房征第×××号 | |||
| 第一层（含夹层） | 1353.23 | ×地房证第×××号 | |||
| 第二层 | 1295.48 | ×地房证第×××号 | |||
| 第三层 | 1295.48 | ×地房证第×××号 | |||
| 第四层 | 1295.48 | ×地房证第×××号 | |||
| 第五层 | 1295.48 | ×地房证第×××号 | |||
| 第六层 | 129296 | ×地房证第×××号 | |||
| 第七层 | 1292.96 | ×地房证第×××号 | |||
| 第八层 | 1292.96 | ×地房证第×××号 | |||
| 第九层 | 1295.96 | ×地房征第×××号 | |||
| 第十层 | 1292.96 | ×地房证第×××号 | |||
| 第十一层 | 1292.96 | ×地房证第×××号 | |||
| 第十二层（含屋顶、冰箱层） | 1706.90 | ×地房证第×××号 | |||
| 总计 | 17542.50 | —— | |||