估价师：2016年全国房地产估价师考试试题

概要： 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 个 别 因 素 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 2．6比较修正计算 市场法修正计算表 表三 可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术

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2．5．1区域因素调整 
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。 
2．5．2个别因素调整 
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。 

A B C 估价对象 
区 
域 
因 
素 商服繁华程度 20 21 20 20 
交通条件 21 21 23 20 
环境景观 10 10 10 10 
公共服务配套 10 10 10 10 
发展规划 10 10 10 10 
基础设施 10 10 10 10 
文件娱乐 10 10 10 10 
街道条件 10 10 10 10 
合计 101 102 103 100 
个 
别 
因 
素 土地利用程度 20 20 20 20 
临路状况 20 20 20 20 
设施设备 10 10 10 10 
装修状况 10 10 10 10 
平面布置 12 12 9 10 
建筑结构 10 10 10 10 
楼栋朝向 10 10 10 10 
面积大小、形状 10 10 8 10 
合计 102 102 97 100 
2．6比较修正计算 
市场法修正计算表 
表三 
可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2） 
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： 
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2） 
2.7预计开发完成后的总价值 
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为： 
2984×39820.80=11882.53  。www.88jianzhu.com>
3.继建开发成本的测算 
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 
3.1续建建筑安装工程费 
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为： 
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95 
3.2室外道路管网及绿化等工程费 
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2, 
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 
30×23667.00=71.00(万元) 
3.3估价对象的续建成本合计 
4917.95+71.00=4988.95(万元) 
4、管理费用 
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。 
4988.95×3%==149.67(万元) 
5、销售税费 
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。 
11882.53×8%=950.60(万元) 
6、开发利润 
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为： 
4988.95×15%=748.34(万元) 
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费 
主要包含契税及印花税等，为： 
在建工程价值×4.1% 
8、运用假设开发法的测算结果 
假设开发法的测算结果为： 
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元) 
（二）成本法分析测算过程 
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 
采用的公式： 
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 
1、 土地取得成本 
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略) 
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为： 
1717.18×23667.00=4064.05(万元) 
2、 开发成本 
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 
39.82万元（计算过程略） 
2.2基础设施配套费 
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。 

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