估价师：2016年全国房地产估价师考试试题

概要： 估价的假设与限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、 委托方（略） 二、 估价方（略） 三、 估价对象 1、区位状况（略） 2、实物状况（略） 3、权益状况（略） 四、估价目的 为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。 五、估价时点 20xx年4月18日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据（略） 。www.88jianzhu.com>八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点20xx年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员（略） 十一、估价作业日期 20xx年4月16日至20xx年4月22日。 十二、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、 个别因

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B． 只能对两个厂区的土地进行估价 
C． 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价 
D． 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价 
10．对乙厂区的土地估价的思路应当是（） 
A． 按出让土地使用权评估其公开市场价值 
B． 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 
C． 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 
D． 用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费 
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） 
××在建工程房地产抵押价值评估报告 
封面及目录（略） 
致委托方函（略） 
估价师声明（略） 
估价的假设与限制条件（略） 
房地产估价结果报告 
一、 委托方（略） 
二、 估价方（略） 
三、 估价对象 
1、区位状况（略） 
2、实物状况（略） 
3、权益状况（略） 
四、估价目的 
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。 
五、估价时点 
20xx年4月18日。 
六、价值定义 
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 
七、估价依据（略）  。www.88jianzhu.com>
八、估价方法 
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 
九、估价结果 
经测算，估价对象在估价时点20xx年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 
十、估价人员（略） 
十一、估价作业日期 
20xx年4月16日至20xx年4月22日。 
十二、估价报告应用的有效期（略） 
估价技术报告 
一、 个别因素分析 （略） 
二、 区域因素分析（略） 
三、 最高最佳使用分析（略） 
四、 估价方法选用 
估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 
1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 
2． 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 
3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 
五、估价测算过程 
（一） 假设开发法分析测算过程 
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 
1、 采用的公式 
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算 
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 
2．1采用的公式 
交易情况 交易日期 房地产状况 
修正 调整 调整 
估价对象= 可比实例× 100 × （ ）× 100 
比准价格 成交价格 （ ） 100 （ ） 
2．2所选可比实例（见表一） 
可比实例情况表 
表一 
A B C 估价对象 
项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园 
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号 
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级 
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 
成新状况 十成新 十成新 十成新 
交易情况 正常 正常 正常 
交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 
成交价格（元/m2） 3100 3100 2960 
2．3交易情况修正 
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。 
2．4交易日期调整 
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。 
2．5房地产状况调整 
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。 

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