土地估价师考试试题-4-土地估价实务试题
概要:>暂行规定》。 四、评估过程: 土地部分 1.征地成本费: 根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米 2.三通一平费用:86.00元/平方米 3.投资利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米) 开发周期为24个月,银行贷款月利息为1%。 4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米) 5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米) 因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。 6.单位地价:267.23元/平方米 7.年租金额: 年纯收益(年租金额)=地价×还原利率 根据我市银行存款利息以及债券投资利率,确定还原利率为9%。 即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年) 地上物部分 1.已拆除和待拆除部分: 名称 面积(平方米) 结构 成新 重置价(元/平方米)
土地估价师考试试题-4-土地估价实务试题,http://www.88jianzhu.com本部分由两个估价报告构成,请认真阅读案例报告并加以分析,指出其中存在的问题,并说明原因,本部分50分,答题时间为60分钟。
1.(本题20分)土地估价报告:
一、评估对象概况:
××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的土地为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的:
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。
三、评估依据:
1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2.《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3.《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4.《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程:
土地部分
1.征地成本费:
根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米
2.三通一平费用:86.00元/平方米
3.投资利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)
开发周期为24个月,银行贷款月利息为1%。
4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)
5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)
因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。
6.单位地价:267.23元/平方米
7.年租金额:
年纯收益(年租金额)=地价×还原利率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率,确定还原利率为9%。
即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)
地上物部分
1.已拆除和待拆除部分:
名称
面积(平方米)
结构
成新
重置价(元/平方米)
估价额(元)
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
16
砖石棉瓦
7
200.00
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
28
砖混
9
390.00
9828.00
化验室
28
砖混
9
390.00
9828.00
库房
112
砖石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合计
66991.00
2.出租部分
二楼会议室建筑面积138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米,需出租给飞马公司。
房屋部分:重置价 620元/平方米
小区配套 48元/平方米
商业网点 40元/平方米
合 计 744元/平方米
估计额=744×138.6=103118.40(元)
土地价额=69.3×267.23=18519.04(元)
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)
年租金额=121637.44×9%=10947. 37(元)
五、土地和二楼会议室总租金额:
年租金额=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)
六、评估日期
七、评估人签字: 。www.88jianzhu.com>
2.(本题30分)土地资产评估报告
第一部分
一、委托评估方:××
二、受托评估方:××
三、评估目的
××厂作为独家发起人,将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四、评估依据
1.国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》;
2.国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》(试行);
3.××厂的《国有土地使用证》:
五、评估对象
1.土地使用权面积:470955.31平方米;
2.建筑占地面积:307390.29平方米;建筑覆盖率:65.27%;
3.建筑面积:268087.03平方米,平均容积率:56.92%;
4.用途:工业生产性用地;
5.开发状况:五通一平熟地;
6.座落:xx。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股份价格。
七、评估价格年期
五十年国有土地使用权价格。
八、评估价格货币种类
人民币。
九、评估基准日期
一九九三年十二月三十一日。
十、评估结果有效期
自评估基准日期起半年。
十一、评估结果
1.土地资产总额108319721元人民币;
大写:壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整;
2.单位面积价格:每平方米230元人民币。
十二、评估单位及估价师:××。
第二部分
一、××厂简况
××厂始建于19xx年,是生产大型综合性发电设备的制造工厂,该厂总占地面积约73万平方米,厂房建设面积23万平方米,职工10175人,下辖14个分厂及1个研究所。
二、整体区位条件
(一)自然地理位置
××厂位于××省××市,其厂区已发展成××市市中区的一部分。
××市是19xx年8月经国务院批准成立的省辖市,辖四区一县,面积为5953.75平方公里,市中区面积为1093.18平方公里。××市距××省会约59公里。
(二)整体经济环境
××建市十年来,国民经济一直保持持稳定高速发展。初步统计,19xx年全市国民生产总值76亿元,完成工农业总产值183.17亿元,财政收入 71883万元。尤其是工业生产得到了迅速发展,××市始终把发展工业作为振兴经济的战略任务来抓,制定和实施了一系列促进工业生产发展的政策措施。 19xx年全市完成工业总产值142.09亿元,比上年增长41.08%。
(三)交通条件
××市的交通条件比较优越,连接西北、西南地区的铁路、公路干线贯穿该市境内,井有若干铁路支线与主线相连;由市到县,由县到乡的公路网络已经形成,公路密度已达每平方公里115公里。并有已建成的大件公路,进而与长江水运相连,交通更加便利。
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