2016年土地估价师考试土地估价实务真题
概要：前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。 （4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10% 二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。 （1）案例资料： 案例编号 交易类型交易地点土地用途 地价或租金（元/m2） 年期 容积率 交易时间 区域因素比较 个别因素比较 开发程度 A01 转让 A市 商业 858 40 2.1 1998.5.3 0 ＋3 * A02 出让 A市 住宅 342 70 2.0 1998.7.4－3 0 * A03 租赁
2016年土地估价师考试土地估价实务真题,http://www.88jianzhu.com第一部分 综合计算题（共2题，每题各40分，总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题）
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%
二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。
（1）案例资料：
|
案例编号 |
交易类型 |
交易地点 |
土地用途 |
地价或租金（元/m2） |
年期 |
容积率 |
交易时间 |
区域因素比较 |
个别因素比较 |
开发程度 |
|
A01 |
转让 |
A市 |
商业 |
858 |
40 |
2.1 |
1998.5.3 |
0 |
＋3 |
* |
|
A02 |
出让 |
A市 |
住宅 |
342 |
70 |
2.0 |
1998.7.4 |
－3 |
0 |
* |
|
A03 |
租赁 |
A市 |
商业 |
43 |
1.9 |
1999.6.2 |
＋5 |
－2 |
** | |
|
A04 |
转让 |
A市 |
商业 |
792 |
35 |
2.2 |
1997.4.8 |
0 |
＋4 |
** |
|
B01 |
抵押 |
B市 |
商业 |
801 |
40 |
3.0 |
1997.10.1 |
0 |
0 |
** |
|
C01 |
清算 |
C市 |
工业 |
210 |
50 |
0.6 |
1998.9.30 |
0 |
0 |
*** |
|
A05 |
出让 |
A市 |
住宅 |
424 |
50 |
1.6 |
1998.89.9 |
－2 |
－3 |
* |
|
C02 |
清算 |
C市 |
商业 |
562 |
40 |
2.0 |
1996.7.7 |
0 |
0 |
*** |
|
A06 |
转让 |
A市 |
商业 |
476（楼面地价） |
40 |
2.0 |
1997.2.2 |
0 |
－4 |
* |
|
H |
转让 |
A市 |
商业 |
38 |
2.1 |
199.7.31 |
0 |
0 |
** |