2016年房地产估价案例与分析试题及答案
概要：：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/ m2×3%=30.6元/ m2房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/ m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/ m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2（3）估算年收益1020-284=726元/ m2（4）求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价 V=736/9%[1-（1+9%）^(-34 )]=7741港元/ m2 （港元：人民币=1:1.07）故采用收益法估价商业城第三层3001－3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：最终估价价值=（399+396）/2=398万港元综上所述，××商业城三层3001－3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）四、改错题（本题
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5、求取比准价格
平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2
故采用市场比较法估价商业城三层3001－3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元
取整为399万港元。
（二）运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：
V=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）^n ] 资本化率取9%
（1）估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
|
物业名称 |
物业地址 |
月租金水平（元/月· m2建筑面积） |
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××酒店二层 |
××大道 |
90 |
|
××大厦二层 |
××大道 |
85 |
|
××购物城二层 |
××大道 |
80 |
|
平均租金 |
85 |
该物业客观收入水平取人民币85元/ m2建筑面积·月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/ m2×12月=1020元/ m2
（2）计算年出租费用
维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/ m2×3%=30.6元/ m2
房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/ m2
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/ m2
营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2
（3）估算年收益
1020-284=726元/ m2
（4）求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价 V=736/9%[1-（1+9%）^(-34 )]=7741港元/ m2
（港元：人民币=1:1.07）
故采用收益法估价商业城第三层3001－3009号商铺的公开市场价值总额为：
7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：
最终估价价值=（399+396）/2=398万港元
综上所述，××商业城三层3001－3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）
四、改错题（本题10分）。
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000 m2，其中一层有600 m2为酒店大堂，900 m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施：其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40 m2，会议室5间，建筑面积共500 m2，自用办公室3间，建筑面积共300 m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/ m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/ m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元
酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022万元
酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元
酒店年费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）^30]=6005万元
酒店办公室价格=300×10000=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元
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（一）问答题：
（1）、答：1．评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平；2．估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险；2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减；3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。
综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。
（2）、答：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。
成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。
在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：1．可优先采用假设开发法，再采用成本法；2．采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价；3．应按估价时点的市场价值估算，不能按5年前的市场价值估算；4．应用假设开发法，要合理确定扣除项；5．应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。6.还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析)并分析市场变现能力。