2016年房地产估价案例与分析命题趋势权威试卷二

概要：m2)6 760×(100/101)×（103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6 963(元/m2)由于一三个实例与估价对象的类似程发非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格=-(6 818+6 747+6 963）/3=6843(元/m2)故运用市场法的估价结果为：比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.00)/2=20 349.63(万元)取整为20 350万元(精确到万元)单位价格：203 500 000-38 000=5 355(元/m2)(取整)估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点20xx年10月10日的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。。www.88jianzhu.com>四、指出并改正下面估价报

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4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5.求取收益价格
预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期20xx年10月9日，土地使用权剩余年限为xx年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为xx年，则：
V=A/R×[1-1/(1+R)2]
=1 624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20 170.26(万元)
故运用收益法的估价结果为20 170.26万元。


实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。
3.求取比准价格
实例A：
6 300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6 818(元/m2)
6 750×(100/102）（105/100）×（100/101)×(100/101)=6 747(元/m2)
6 760×(100/101)×（103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6 963(元/m2)
由于一三个实例与估价对象的类似程发非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格=-(6 818+6 747+6 963）/3=6843(元/m2)
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)
七、估价结果确定
由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.00)/2=20 349.63(万元)
取整为20 350万元(精确到万元)
单位价格：203 500 000-38 000=5 355(元/m2)(取整)
估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点20xx年10月10日的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。 。www.88jianzhu.com>

四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

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命题趋势权威试卷(二)参考答案
一、问答题
(一)

(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
(三)
1.应采用的估价技术路线。
采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房：用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。
2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。
(1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。
(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。
(3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。
(4)把握市场、选取参数和预测谨慎。
(5)报告中说明主要风险会对价值的影响。
二、单项选择题
(一)1.A 2.B 3.C 4.D
(二)5.D 6.B 7.A
(三)8.B 9.D 10.D
三、此估价报告有如下一些错误和不足
解法一：
该估价报告存在下列一些错误，分别如下。
1.致委托方函中，没有说明估价时点。
2.致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。
3.在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。
4.在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。
5.年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。
6.年有效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率90%。
7.在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为3%也缺乏理由。
8.在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为0.3%也缺乏理由。
9.求取收益价格的公式中，报酬率一般不用R表示。而用y表示。
10.交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。
11.区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。
12.个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般.没有任何区别。
13.在市场法计算过程中，没有包括100个车位的价格，似不完整。
14.估价报告不够完整。没有相关的附件。

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